城鎮(zhèn)戶口子女能買農村房嗎 城鎮(zhèn)戶口能買宅基地嗎

宅基地是我國特有的一種土地使用權屬，擁有宅基地的農民可以再宅基地上自建住房。那么城鎮(zhèn)居民能不能購買宅基地呢？城鎮(zhèn)戶口的子女能繼承農村房產嗎？

談到農村的房屋的買賣,首先要進行分析就是目前我國房地產權的現(xiàn)狀,我國的土地有二種不同的所有制:國有以及集體所有.所以說任何的單位和個人都是無法獲得土地所有權的,并且土地的所有權是被不允許進行買賣的。在農村買房,其實是農村宅基地使用權的轉讓,那么城鎮(zhèn)戶口的居民在農村買房要注意什么呢?

宅基地的使用權實質上是用益物權中的一種,為我國所特有。它所指的其實是農村的居民和少數(shù)的城鎮(zhèn)的居民為建造自有房屋對集體的土地所享有的占有及使用的修改權利。宅基地的使用的權利一般說可以被分為兩種:農村宅基地的使用的權利和城鎮(zhèn)宅基地的使用的權利。農村宅基地以及城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于:農村宅基地在本質上其實是與集體的經濟的組織成員資格聯(lián)在一起的,在一定的程度上,宅基地是具有社會福利以及社會保障的功能的,而城鎮(zhèn)宅的基地則沒有有這一特質。本文所說的就是農村的宅基地以及其上面的土地。

關于宅基地使用權的性質,我國學者大都認為,宅基地使用權本質上屬于土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點:

1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說,農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員,每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。

2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權,首先表現(xiàn)在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地,權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承,因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。

3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性,不可能給每個農村居民提供更多的宅基地,而每戶申請到一處宅基地,即足以保證其基本的生活需要,如果允許申請多處,則將導致土地資源的浪費。

從以上定義可知,不僅是農村村民所享有,也有極少數(shù)城市居民所享有,在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的,所有地隨房走是必然的,由于建造人對于房屋所有權的長久性,而房屋只要沒有倒塌、滅失,即便申請人失去社員的資格,也是享有宅基地使用權的。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓,所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定,也就是說因由村集體決定,所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的,必須附條件是肯定的,如經村集體同意,或免費改收費補交,至于購入房屋者不應有身份的限定。

1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規(guī)定:“……社員建房和村鎮(zhèn)建設用地,必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉給社員的宅基地,社員可長期使用,所有權仍歸集體,嚴禁買賣、出租和違法轉讓?！?/p>

筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。

在1999年5月6日發(fā)布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定:加強對農民集體土地的轉讓管理,嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發(fā)。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設;對符合規(guī)劃并依法取得建設用地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),因發(fā)生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的,應當嚴格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。

農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。

此條應是明確規(guī)定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造,這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規(guī)定相類似,而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。

2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規(guī)定:“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地,擅自轉讓、買賣的,土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續(xù),并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規(guī)定依法處理。”

《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定:“農村宅基地使用權的轉移,必須經合法批準……未經審查批準,宅基地使用權不能隨房轉移給買主,房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”

城市土地使用性質與農村建筑用地的性質是不一樣的。農村的土地是集體土地所有權的性質,農村房屋只具有宅基地證而沒有普通意義上的房屋產權證。因此,在農村購房是不被法律允許的。