司法評估——程序與實踐
司法評估——程序與實踐
湖南志成房地產評估有限公司 技術部 彭麗春
第一部分 司法評估依據
1、《司法鑒定程序通則》（司法部令第107號，2007年10月1日施行）
2、《最高人民法院關于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋[2009]16號，2009年11月20日施行）
3、湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）（2011年7月1日）
4、《長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程》（2013年9月1日）
5、湖南省高級人民法院關于印發(fā)《湖南省高級人民法院關于全省法院司法拍賣變賣工作的實施細則（試行）》的通知（2013年1月1日）
6、《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（2017年1月1號施行）
1、司法鑒定程序通則-----2007年10月1日施行
①保密義務：保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私。
②回避義務：司法鑒定人本人或近親屬與委托人、委托的鑒定事項或鑒定事項涉及的案件有厲害關系，可能影響其獨立、客觀、公正進行鑒定的，應當回避。未經委托人同意，不得向其他人或組織提供與鑒定事項有關的信息。
③出庭作證義務：經人民法院依法通知，應當出庭作證，回答與鑒定事項有關的問題。
④人員規(guī)定：同一鑒定事項應當指定或選擇二名司法鑒定人共同進行鑒定，對疑難、復雜或者特殊的鑒定事項，可以指定或選擇多名司法鑒定人進行鑒定。
⑤時限規(guī)定：接受委托后應當在三十個工作日內完成委托事項的鑒定，經批準可以延長，延長時間一般不得超過三十個工作日。
2、最高人民法院關于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定------2009年11月20日施行
①人民法院司法技術管理部門負責委托評估、拍賣和流拍財產的變賣工作，依法對委托評估、拍賣機構的評估、拍賣活動進行監(jiān)督。
②建立評估、拍賣機構名冊，對名冊進行動態(tài)管理。編制委托評估、拍賣名冊時，由司法技術管理部門、審判部門、執(zhí)行部門組成評審委員會，必要時可邀請評估、拍賣行業(yè)的專家參加評審。
③人民法院選擇評估機構，在名冊范圍內公開隨機選定。
④現(xiàn)場勘驗要求通知審判、執(zhí)行人和當事人到場。當事人不到場的，不影響勘驗的進行，但應當有見證人見證。勘驗現(xiàn)場人員、當事人或見證人應當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確認。
3、湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）----2011年7月1日試行
①評估機構選定方式：
a、審判過程中的案件，當事人可以協(xié)商一致選定評估機構（發(fā)現(xiàn)雙方當事人的協(xié)商選擇有可能損害國家利益、集體利益或他人合法權益的除外）；當事人不能協(xié)商一致選定評估機構以及執(zhí)行過程中的案件，均應移送中級人民法院司法技術部門以公開隨機的方式選擇專業(yè)機構。
b、《人民法院司法技術專業(yè)機構、專家名冊》中沒有編入的專業(yè)項目，可以在《名冊》外選擇?！睹麅浴分心愁悓I(yè)機構僅有一家時，在不違反回避規(guī)定的前提下，即為案件的專業(yè)機構。
c、雙方當事人分別書面申請要求選擇省外專業(yè)機構的，每方當事人可提交三家經法院審查符合委托條件的專業(yè)機構名單，在主辦人的主持下協(xié)商選擇。人民法院依職權指定原則上采用隨機方式指定。
②對受托機構的監(jiān)督管理：承辦人應當審查受委托機構專業(yè)人民的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)證書是否與委托事項專業(yè)相符，不相符的要求換人；專業(yè)機構經審查不符合要求的，應另行委托。
③材料收集：委托方提供。主辦人可以申請或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補充所需材料，對補充的材料要進行登記，并及時告知當事人補充材料內容，補充材料的期限不計算在鑒定時間內，但最長不得超過十個工作日；補充的材料須經法庭質證才能作為鑒定依據，當事人私自向受委托機構移送的材料不得作為鑒定依據。
④處罰情形：受托機構或其專業(yè)人員有下列情形之一的，承辦人向司法技術鋪助部門負責人報告批準后，可暫停受托機構的委托業(yè)務，情節(jié)嚴重的按程序報評審委員會予以除名，在三年內不得編入《名冊》，造成嚴重后果的，應報有關部門追究法律責任（共十二條）。
⑤征求意見稿：七個工作日。收到書面異議七個工作日后出正式報告，未提出書面異議的，視為無異議。
⑥中止：暫時無法獲取必要的鑒定資料、暫時無法現(xiàn)勘的；終止、終結：無法獲取必要的鑒定資料、現(xiàn)勘，當事人撤訴或調解結案的。
4、《長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程》（2013年9月1日）----2013年9月1日實施
①對外委托工作是指人民法院在案件審理和執(zhí)行過程中委托社會機構進行鑒定、評估、拍賣、變賣及指定破產案件管理人，并予以監(jiān)督協(xié)調的司法活動。
②本規(guī)程中的鑒定指法醫(yī)類鑒定、物證類鑒定、聲像資料鑒定、產品質量鑒定、工程質量鑒定、會計審計、工程造價咨詢及案件審理中的評估等。
③當事人對征求意見稿異議較大的，鑒定機構應當書面答復。必要時，審判管理辦公室（司法技術輔助部門）可以組織當事人、鑒定機構及相關人員聽證或交換意見，并要求鑒定機構答復后再出具鑒定意見。審判、執(zhí)行部門應當參加并主持聽證或交換意見。
④擬拍賣財產的評估報告不發(fā)征求意見稿，當事人對報告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關規(guī)定處理。
⑤第一次拍賣的保留價為評估價，未作評估的，保留價為審判、執(zhí)行部門認定的價值；第二次、第三次拍賣的保留價由審判、執(zhí)行部門確定。
第二次拍賣的保留價不得低于評估價或認定價值的80%，第三次拍賣的保留價不得低于評估價或認定價值的64%。
⑥需要補充鑒定的，應當委托原機構進行；因評估報告過期需要重新評估的，可以委托原機構。補充鑒定或重新評估的費用，由當事人與原機構參照成本價格協(xié)商確定。
第二部分 司法評估程序與實踐
司法評估最重要的一點，就是合法性，程序合法、主體合法。
1、接受委托
2、收集資料
3、實地查勘
4、市場調查、案例收集、價格測算
5、征求意見稿
6、收費
7、出具評估報告
8、反饋《鑒定、審計、評估情況登記表》
1、接受委托
大部分的法院評估業(yè)務的來源是哪里？中級人民法院。聯(lián)絡的部門：司法技術監(jiān)督室或審管辦。進入人民法院的《人民法院司法技術專業(yè)機構、專家名冊》以后，就等待中簽了。中簽以后就會通知你去法院領取委托書。
小部分的法院評估業(yè)務的來源是哪里？基層人民法院?；旧暇褪切徟须A段雙方當事人能達成一致選擇評估機構的情形，這部分業(yè)務比較少了。
2、收集資料
一般情況下，法院出具委托書的同時，會把評估需要的資料一并提供給評估機構。沒有提供或提供不全的，就需要補充收集資料。
最高人民法院發(fā)布《湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）》講了：主辦人可以申請或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補充所需材料，對補充的材料要進行登記，并及時告知當事人補充材料內容，補充材料的期限不計算在鑒定時間內，但最長不得超過十個工作日；補充的材料須經法庭質證才能作為鑒定依據，當事人私自向受委托機構移送的材料不得作為鑒定依據。
在實踐中注意，需要的資料問司法技術監(jiān)督室或是法官要，法院讓你跟當事人收集的時候，你再去跟當事人要，時刻記得合法合規(guī)，免得不小心犯錯。
3、實地查勘
《最高人民法院關于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》、《長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程》里面都講了，由司法技術管理部門通知審判、執(zhí)行人員，當事人到場，制作勘驗筆錄并簽字。經通知不到場的，不影響勘驗的進行。
實踐工作中，法官、司法技術管理部門人員是沒有那么多時間每個案子的房地產評估現(xiàn)場都去的，一般比較大的案子他們會去。因為執(zhí)行程序中的評估案子比較多，一般被執(zhí)行人也是不會配合去現(xiàn)場的，多數情況下，就是申請人跟評估人員去現(xiàn)場查勘。這一點你們下面的法院可能做得好些，因為案子沒有長沙這么多。記得，一定制作現(xiàn)場查勘記錄并請在場人員簽字。
評估機構需要派幾個人進行實地查勘？《司法鑒定程序通則》規(guī)定，同一鑒定事項應當指定或選擇二名司法鑒定人共同進行鑒定，對疑難、復雜或者特殊的鑒定事項，可以指定或選擇多名司法鑒定人進行鑒定。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十九條：國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。從法律上講，房地產價格評估人員都必須是通過資格認證的專業(yè)估價人員，即注冊房地產估價師。
所以，司法評估需要派兩名注冊房地產估價師進行實地查勘。評估機構也必須是取得房地產估價資質證書的評估機構。
4、市場調查、案例收集、價格測算
在做抵押評估的時候，經常會根據客戶的貸款需求、物業(yè)類別的大概價格，粗略地直接確定評估結果。比如客戶貸款70萬，七成，拿125平高層住宅抵押。則需要的評估值為100萬，折合單價8000元/平方米。依據自己積累的價格信息，該小區(qū)精裝房價7500-7800。嗯，差不多，也不能剛好做到100萬，太現(xiàn)行了，定個8120吧，總價101.5萬元。一個評估做完了。
但是，法院評估絕對不能這么草率和粗略。因為你的評估結果直接涉及到當事人雙方的利益，通常他們的利益的相對立的。依據收集的資料及實地查勘獲得的估價對象實物狀況信息，由始至終，你都得問這幾個問題：這個價格公正嗎合理？這個價格有市場數據支撐嗎？當事人雙方質疑的時候，這個價格我能夠解釋嗎？
圍繞這幾個問題，進行市場調查、案例收集、價格測算及進行評估結果的確定。這是體現(xiàn)你的專業(yè)性的時候。
5、征求意見稿
《湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）》規(guī)定出具鑒定結果前，必須先出具征求意見稿，征求時限為當事人收到征求意見稿后七個工作日。當事人提出書面異議的，收到書面異議七個工作日后才能出具鑒定結論。
《長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程》第30條：擬拍賣財產的評估報告不發(fā)征求意見稿，當事人對報告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關規(guī)定處理。
除長沙市范圍內的擬拍賣財產的評估不發(fā)征求意見稿以外，其他評估都必須發(fā)征求意見稿，否則，你的評估程序就不完整，存在瑕疵。
6、收費
湖南省司法鑒定收費項目和收費標準
（湘價服[2009]161號）
10、“其他類”司法鑒定涉及財產案件按標的實行差額定率進行收費，收費標準為:
10萬元----50萬元（含50萬元）1.50%
50萬元----100萬元（含100萬元）1%
100萬元----500萬元（含500萬元）0.80%
500萬元----1000萬元（含1000萬元）0.60%
1000萬元----5000萬元（含5000萬元）0.30%
5000萬元----1億元（含1億元）0.20%
1億元以上0.10%。
湘價服（2003）179號
7、出具評估報告
按照《房地產估價規(guī)范》的要求出具房地產評估報告。
附件中必須附房地產估價師實地查勘照片。
制作《鑒定、審計、評估情況登記表》，送評估報告時委托法院蓋章確認返回。
長沙市司法評估報告的額外要求：
致估價委托人函要求書寫估價師姓名。
要求裝訂發(fā)票復印件。
8、反饋《鑒定、審計、評估情況登記表》
將經委托法院蓋章確認的《鑒定、審計、評估情況登記表》反饋至中級人民法院司法技術管理部門，以便候選下一輪司法評估。評估工作完成。
中止和終結，也需要制作《鑒定、審計、評估情況登記表》，經委托法院蓋章確認后，反饋至中級人民法院司法技術管理部門，候選下一輪評估。
整個評估過程，大家需要把握好時限的要求，從人民法院的委托日期至評估報告完成，三十個工作日。若是在三十個工作日內無法完成，向法院提交書面延期報告，經同意后延期。